24.05.2023
El pasado 17 de mayo de 2023 fue aprobada definitivamente por el Senado la nueva ley por el Derecho a la Vivienda, tras la previa aprobación por el Congreso el 27 de abril de 2023.
Esta nueva ley pretende facilitar el acceso a la vivienda a personas con bajo poder adquisitivo, aumentar la oferta de viviendas asequibles y establecer límites en el mercado del alquiler, entre otras. Para la consecución de dichos fines, se establece una serie de medidas que deberán cumplirse por los propietarios, arrendatarios y municipios.
A continuación, vamos a analizar las novedades tributarias que se han establecido.
Actualización de la reducción en el IRPF por el alquiler de vivienda
Se modifica, con fecha 1 de enero de 2024, la reducción del rendimiento neto positivo obtenido por el arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda establecido en el Art. 23.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), a saber:
Modificación del rendimiento neto positivo obtenido por el arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda
| PERIODO | % DE REDUCCIÓN |
| 2023 y anteriores | • 60%: reducción única |
| 2024 y posteriores | • 50%: reducción general. • 60%: si en los dos años anteriores al contrato de arrendamiento se han realizado obras de rehabilitación. • 70%: se establecen dos supuestos: 1-Que la vivienda esté en una zona tensionada, se alquile por primera vez y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años. 2-Que el arrendatario sea la Admin. Pública o entidad sin fines lucrativos y destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda. • 90%: si se reduce en más de un 5% un nuevo contrato de alquiler respecto al anterior, siempre que el inmueble se encuentre en una zona residencial tensionada. |
Hay que tener en cuenta que los nuevos porcentajes de reducción a los rendimientos positivos del capital inmobiliario se aplicarán a los contratos de arrendamiento firmados con posterioridad a la entrada en vigor de la ley.
Incremento del recargo del IBI a los inmuebles de uso residencial desocupados
Se modifica, desde la entrada en vigor de la Ley, el recargo en el IBI a los titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial que no estén ocupados, regulado en el Art. 72.4, de 5 de marzo, de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, a saber:
Modificación del recargo del IBI
| PERIODO | % DE REDUCCIÓN |
| 2023 y anteriores | • Hasta el 50% de la cuota líquida. |
| 2024 y posteriores (desde que se modifiquen las ordenanzas municipales) | • Hasta el 50% de la cuota líquida: cuando el inmueble haya estado desocupado un plazo superior a 2 años (sin causa justificada y de forma continua). • Hasta el 100% de la cuota líquida: cuando el inmueble haya estado desocupado un plazo superior a 3 años (sin causa justificada, de forma continua). • Hasta el 150% de la cuota líquida: cuando el inmueble haya estado desocupado un plazo superior a 3 años (si el titular del inmueble es titular de dos o más inmuebles residenciales desocupados en el mismo término municipal). |
Hay que tener en cuenta que dicha modificación deberá ser ratificada normativamente por cada municipio, los cuales, además, deberán acreditar la desocupación continuada mediante indicios (previamente establecidos en las ordenanzas municipales), como el consumo de suministros, padrón municipal, etc.
Otras medidas no tributarias
Gran tenedor: se establece como “gran tenedor” aquellos que tengan en propiedad 10 inmuebles o una superficie construida de más de 1.500 m2 urbanos cuyo uso sea el residencial. Será potestad de las CCAA rebajar dicho límite a los propietarios de 5 o más inmuebles de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada.
Zona residencial tensionada: para el establecimiento de una zona como tal, se tiene que cumplir, al menos, una de las siguientes condiciones:
– La carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares.
– El precio de compra o el alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores.
Limitación de la subida anual del alquiler: recordamos que para el 2023 el límite máximo de aumento anual en el contrato de arrendamiento de vivienda habitual es del 2%.
Mediante esta ley, se establece un límite máximo del 3% para el 2024 y un nuevo índice a partir del 2025. De este modo, se desvincula definitivamente la subida de los contratos de alquiler de vivienda habitual del IPC (Índice de Precios al Consumo).
Limitación de precios en zonas tensionadas: los nuevos contratos de alquiler no podrán superar en precio de la última renta del contrato vigente en los últimos 5 años, salvo que se firme un contrato por 10 o más años o se establezca un derecho a prórroga en los mismos términos durante diez o más años, entre otras condiciones.
Gastos de gestión inmobiliaria: se formaliza la obligación de que dichos gastos (honorarios de gestión y formalización de contrato), serán a cuenta del arrendador.
Si dispone de más de 4 inmuebles desocupados y quiere saber cómo le va a afectar la nueva ley por el derecho a la vivienda, póngase en contacto con nuestro equipo de expertos del área fiscal y le haremos una simulación real.
